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事例紹介

CASE STUDY
CASE 1

任意売却

相談内容
競売になっても滞納した税金は無くならないので任意売却によってより高く売却することで税金も清算したい

問題点
前妻との子供の養育費の負担が重たくなり返済が出来なくなった

債権者又は金融機関
債権回収会社・市役所

滞納期間
2ヶ月

解決へのポイント

・債権者への交渉
・市役所との交渉
・管理会社との交渉

解決までの流れ

任意売却をする為には未納税金の差押解除の交渉が何より重要でした。
このケースでは売却できる相場が2100万円前後、残っているローンが3100万円と売却代金が残債を下回る状態、いわゆるオーバーローンの状態で、住宅ローンの債権者が税金よりも優位な状態でしたので、売却代金から税金未納分を捻出することが困難でした。
幸い、住宅ローンの滞納期間が少なく競売まで時間があった為、任意売却のリミットまで、他の債務の返済よりも税金の支払いを優先することで未納税金を減らした上で、債権者と交渉し任意売却を成立させました。
管理組合から請求されている管理費、修繕積立金の未納分については、売却時に一括払いをするという事で合意し、更に債権者と交渉し売却経費算入として処理する交渉を纏めました。

依頼者の声

地元の不動産会社に相談にいったところ、「税金の滞納により差押があると売却は難しい」と言われ、弁護士の紹介により御社にお願いすることとになりました。交渉により税金の延滞分の免除や、予想を上回る価格で購入する買主をみつけてきて下さり大変感謝しております。

CASE 2

相続

問題点
父親が突然亡くなり相続税の計算をしたところ納税資金が親が残してくれた現預金だけでは足りない事が判明

相談内容
不動産を売却するにしてもどの不動産を売却するのがいいのかよくわからないので相談に乗って欲しい

解決までの流れ

まずは現状を把握するために、相続した不動産の評価額や収益性などをまとめた一覧表を作成しご提案をしました。
その表を見ることで相続した不動産の状況が一目でわかるようになり、ご相談者様も頭の整理がつきやすく感激しておりました。
一覧表を一緒に見ながら、収益性が悪い不動産のうち、思い入れが少なく、今後の有効活用も難しい畑を売却することを決定されました。
その後、納税までのスケジュールを視野に入れ、不動産会社複数社を対象とした入札を行いました。
こうしたことによって売却価格が適正な価格であると客観的に判断でき、納税期限までに間に合うかどうかの不安も解消されました。
また、相続における不動産の売却は、税務上の問題も密接に関係してくることから、税理士とチームを組むことで非常にご安心をいただきました。

備考

親御様が突然お亡くなりになり、何の準備もなく不動産を相続されるケースは本当によくあります。
今回は納税期限までに想定以上の価格で不動産を売却できたため、他の不動産を売却することなく相続税の支払いを終えることができました。
不動産はすぐに換金するのが難しかったり、一般の方だと相場がわからなかったりするため、相続が起きると換金しやすい売りやすい不動産（価値の高い不動産）から売却してしまうケースも多く、それだと、将来的に換金しにくく収益性の低い不動産（価値の低い不動産）ばかりが残ってしまうこともあります。相続発生後でも慌てずに、しっかりとスケジュールを立てて納税計画を練ることが大切です。

CASE 3

相続不動産の有効活用

相談内容
相談者Aさん（50代）は、父親が亡くなり、不動産を4物件相続することになった。
内訳：
（A）自宅（約200坪）
（B）稼働率約80％程度月極駐車場（約200坪）
（C）稼働率約90％程度の月極駐車場（約150坪）
（D）築40年を超える平屋の貸家6棟（約200坪位置指定道路含む

問題点
今後、母親（70代）の相続を踏まえ、相続した不動産をどう活用していくべきか。
母親には、多少の預貯金がある。

解決までの流れ

１．二次相続の試算をしたところ、次の相続においても相続税が発生することを確認しました
２．相談者と検討の結果、稼働率の良い月極駐車場（C）を二次相続時の納税資金に充てるため月極駐車場を維持することとしました。
３．稼働率の低い月極駐車場（B）については、有効活用する土地としました。
４．貸家（D）については、入居者もいることから時間をかけて立ち退きを行い、立ち退き完了後に有効活用する土地としました。
５．自宅については、築50年超であったため、並行して建替えについて検討しました。

解決のポイント

（A）相談者は設計士等のデザイン重視の建物よりも、大手ハウスメーカー等のアフター サービスまで充実した会社をご希望だったため、大手ハウスメーカー４社により設計コンペティションを実施、その中で相談者の希望に一番近いハウスメーカーに決定。
（B）有効活用するため、駐車場解約業務を進めるとともに、（Ａ）同様にハウスメーカー、建築会社、５社に依頼し、各社から活用提案を受けました。 その中で、周辺環境にマッチした提案であるか事業規模・収益性の検証を行いました。立地上、広めの間取りや高級志向の物件では家賃収入に比例しないエリアであったため、今後の賃貸物件市場においても競争力を維持できる標準的な間取り・面積のものを建てることとしました。 また、相続対策を踏まえ、母親の預貯金で法人を設立し、建築資金は金融機関より融資を受けて建築することとしました。これにより、所得分散の効果を得ることができました。
（C）納税資金用の駐車場ではあるが、砂利敷であったためアスファルト舗装工事を行い、賃料の値上げを行い、収益性の向上を図りました。
（D）平屋６棟は、約３年間の時間をかけて、更新契約を行わないこととし、立ち退きを進めました。立ち退き完了後、将来売却することも想定し、2階建てファミリータイプの貸家を建築しました。

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